Dunya genelinde insaat harcamalari 2015 yilinda nominal olarak deger bazinda %4 buyumus ve 9,72 tirilyon dolara ulasmis.
Pekı Cın’de insaat sektoru nasil? Nasil isliyor? Biz bunu Cin’in en buyuk 16. insaat sirketi olan “远洋集团” Yuanyang jituan gayrimenkul sirketinin Genel Muduru Mr.赵文武“Zhao Wenwu” ile tartisalim dedik. Merak ettiklerimizi sorduk. E benim ile sohbet soru cevap gitmez tabi ve sadece standart sorular sorulmaz. Aklima ne takilirsa sorarim 🙂 Once firmayi gezdik. (Muthis bir ofis sistemi calisanlar icin, ve hobi alanlari vs hayran ve hayran kaldim. )sohbetimizi ettik ,Hangzhou’yu gezdik ve sonra ailecek yemek yedik. Muthis mutevazi ve misafirperver bir yoneci.
Yuangyang jituan bu gun:
- Toplamda ulke icinde 15 proje bitirmis
- Projelerinin toplam arazisi 240.000m2
- Gerceklestirdigi projeler alisveris merkezleri,konut,ofis ve diger formatlar…
- Projelerinin % 65’ni daire ,ofis ve diger formatlarda organize ediliyor.
- Projelerinin % 35’ni ticari olarak gerceklestiryor
- Varliklarinin istikrarli bir nakit akisi olan firma yillik kira geliri 4,2 milyar yuan
Peki biz neleri merak ediyorduk ve sorduk? Hemen gecelim yoksa yazi cok uzun olacak
- Bu sektor Cin’de nasil isliyor?
Mr. Zhao, nasil derken?
- Yani araziler hangi sartlarda ve nasil devletten satin aliniyor?
ZH- Devlet arazileri insaat firmalarina 40 yilligina firmalara satisini yapar. Araziler her yil devlet tarafindan belirleniyor ve sirketlere bildiriliyor. Yerel devletler firmalari bir organizasyon catisi altinda topluyor ve hangi arazilerin konut,alisveris merkezi veya diger amaclar icin satisa cikarildiginin bilgisini veriyor
- Acik arttirma yani?
ZH- Tabiki degil. Satis yapilmiyor sadece hangi arazilerinin ne hangi projeler icin satisa cikarildiginin bilgisi veriliyor. Ve ayni zamanda arazi etrafina devletin yatirimlari,yollari,hastanelerin veya baska yapilarin bilgisi veriliyor.
- Arazi fiyatlarini devlet belirliyor,peki konut fiyatlarinin aya komsu olmasina en buyuk etken midir?
ZH- Evet,arazi fiyatlarini devlet belirliyor. Arazi maliyetlerde en buyuk paydayi alan kisim Cin’de.
- Shanghai,Hangzhou,Beijing ve Guangzhouda arazi fiyatlarinin, Arazi ihale acilis fiyati “m2” (metre kare) fiyati 28,800.00 rmb ( 4,329.00$)i asmis durumda. Ki bu araziler sehir dislarinda sayilir. Konut fiyatlari en pahali m2 fiyati 30,000$ ve siz buna uygun gozu ile bakiyorsunuz. Peki bu konutlari kim nasil alacak?
ZH- Bizim projelerimiz zaten orta ve dusuk gelirlilere hitap etmiyor.
- Ama bu fiyatlar normal konutlar icin de gecerli. Cin’de ev almak ayda ust kurmaya esit hale gelmis. (Abartmis olsam da bu durum gercekten vahim) Boyle giderse ekonominin gelecegi hakkinda bilginiz var mi? Bankalar,insaat firmalari,ve halk….Banka daha ne kadar borc vermeye devam edebilecek?
ZH- Bu zaten son yillarda kontrol altina alindi.
- Evet alinmis gorunuyor. Devlet belli yas ustune, emekliye, geliri dusuk olana kredi vermiyor. Ikinci evi almak yasaklanmamis ama nakit alma sarti kosulmus. Herkes biliyor bu kadar yuklu parayi normal halk bir araya toparlayamaz. Ilginctir ki bu konut fiyatlarini dusurmesi gerekirken arttirdi. Peki bu yasalar gelince konut satislarinda dususler oldu mu?
ZH- Hayir.
- Her Seherin nabzi iyi tutuluyor olmali,bu nasil oganiza ediliyor? Her sehirde ofisleriniz var mi?
ZH- Her sehirde degil ama cogunda var ve olmayanlar sehirlerde ise birlikte isbirligi halinde oldugumuz firmalar var.
- Her sehirin ayri yonetim sistemini nasil takip ediyorsunuz? Yani mesela bir Shanghaili Guangzhouyu anlamaz malum.
ZH- Biz bunu her sehirin kendi yerel insanini bunyemizde tutarak cozuyoruz. Devlet ile iliskileri guclu olan,projeleri ve devlet ihalelerini duzenli takip edebilen.
- Projelerinizde hep buyuk oteller zincirleri ve marka magazalar oluyor. Bu nasil pazarlaniyor?
ZH- Avrupa olsun, Amerika veya diger ulkeri bir arada toplayan organizasyonlar var. Bu sektorlerin nabzini tutanlar var ve mulk sahipleri ile bir araya getiriyorlar. Ayni zamanda biz kendimiz de takip ediyor ve kendilerini kendi ulkelerinde ziyaret edip projelerimizi tanitiyoruz,davet ediyoruz.
- . Demek stediginiz insaat proje asamasinda iken otellere ve markalara (magaza olarak) pazarlanmis oluyor? Satiliyor ?
ZH- Evet insaat asamasinda once pazarlanmis oluyor. Genelde kiralik oluyor ama satilik olanlarda var. Otellere genelde isletmeciligi veriliyor… Diger markalar magazalarini aciyor…
- Nasil seciyorsnuz? Marka disinda kucuk veya markalasmamis firmalarda magaza acabiliyor mu? Veya otel isletmeciligini alabiliyor mu?
ZH- Hayir!
- Arazilere donelim mi? Toprak yasasina…. Biraz once deginemedigimiz konuya.
ZH- Ok
- Evet ofisler 40 yilligina satiliyor,ama evler 70 yilligina satiliyor bu nasil oluyor?
ZH- Sonrasinin ne olcagini simdilik bizde net bilmiyoruz. Blki zamani dolan araziler tekrar satilir veya vergi alinir bilemiyoruz.
- Yani halk 30 yil kredi ile aldigi evi 40 yil sonra tekrar mi satin alacak ?
- 🙂
Ne yapiyoruz fazla sorgulamiyoruz cunku bu konularin hem muhattabi Mr.Zhao degil diyerek, uzatmadan diger konuya geceyim yoksa bu sohbetten kucuk bir kitap cikar:) Zaten Cin devletinin butun isletim sistemi yazmakla bitmeyecektir. Cin anlatilmaz yasanir diyoruz ve geciyoruuuuuz.
TEDARIK:
- Insaat malzemelerinin en cok hangi kalemleri disardan geliyor?
- Malzemeler nasil tedarik ediliyor? Mesala Turkiye, en buyuk mermer tedarikcilerindendir. 🙂 ve daha bircok dogal kaynaklari vardir….
- Turk firmasi kendi ithalatini yaparsa Cin’e sizlerden veya diger insaat sirketlerinden is almalari mumkun mu? Yani boyle bir tedarik icin kapilariniz acik mi? Malum Cinliler iliskilere dayali is yapar…
- Ihaleler nasil takip ediliyor?
- Yabancilar bu ihalelere nasil katiliyor?
- Sartlariniz nedir alinan urunlerde?
- Bildiginiz gibi “Wanda” Turkiyede yatirim yapti, boyle bir ortaklik siizn ile de mumkun olabilir mi?
- Sirkeinizin dis yatirimlari nelerdir?
Yazimin “tedarik” kismi ve daha bir cok soru ve cevabi insallah ay sonu siz degerli takipcilerim ve is adamlari ile bulusacak.
YABANCI SIRKETLER YEREL FIRMALARLA ISBIRLIGI YAPIP, ARAZILERI ALIYOR, BELLI SURE SONRA COK DAHA YUKSEK FIYATA ARAZI SIRKETIERINE PAZARLIYOR VE KAYBOLUYOR. DEMEM O KI, INSANOGLU HER SIKI YONETIMDEN AANTAJ SAGLAMANIN YOLUNU DA BULUYOR.
YOK YOK COK BILGI YOK BU DA MESLEK SIRRI KALSIN 🙂 🙂
Not: Cin is dunyasi ile merak ettiginiz konulari bana yazabilirsiniz? Gelecek yazimi sizler secebilirsiniz!!!!!!!
Ayse DOGANGUNES
